Vraag een architect, aannemer of verhuurder om het vloeroppervlak, en je krijgt zelden hetzelfde getal. Dat komt doordat er meerdere manieren zijn om meters te tellen. De twee meest gebruikte zijn bruto vloeroppervlakte (BVO) en netto vloeroppervlakte (NVO). Begrijpen wat ze precies betekenen, voorkomt discussies over huurprijzen, bouwkosten en zelfs vergunningen.
Waarom dit onderscheid ertoe doet
Het juiste oppervlak bepaalt onder meer de haalbaarheid van een ontwerp, de financiering, de prijs per vierkante meter, de bezettingsgraad en de exploitatie. Een kantoor met een hoge BVO maar lage NVO voelt bijvoorbeeld minder ruim voor gebruikers. Voor een ontwikkelaar kan dat prima zijn tijdens het schetsontwerp, maar voor een huurder is juist de bruikbare meter leidend.
Heldere definities volgens NEN 2580
In Nederland wordt meestal gewerkt met NEN 2580. Die norm zorgt voor eenduidigheid in het meten van oppervlakten. Kort samengevat:
Bruto vloeroppervlakte (BVO)
BVO is de totale vloeroppervlakte gemeten langs de buitenomtrek van de buitenwanden, per verdieping. Het omvat dus alles binnen de buitenschil: ruimtes, gangen, binnenwanden, kolommen, schachten en technische ruimtes. Openingen in de vloer (zoals vide’s) tellen meestal niet mee op de verdiepingen waar geen vloer ligt.
- BVO wordt gebruikt voor: haalbaarheidsstudies, bouwkostenramingen, bestemmings- en vergunningsvraagstukken, installatie-ontwerp op hoofdlijnen.
- Wat je niet moet verwachten: BVO zegt weinig over de daadwerkelijke bruikbare meters voor werkplekken, kasten of meubels.
Netto vloeroppervlakte (NVO)
NVO is het deel van de vloer dat je daadwerkelijk kunt gebruiken binnen de begrenzende wanden van een ruimte, gemeten op vloerniveau. Constructieve delen (zoals dragende wanden, kolommen en schachten) vallen erbuiten, net als trappen, liftkokers en grote schachten. NVO komt in de praktijk dicht in de buurt van wat gebruikers ervaren als “bruikbare meters”.
- NVO wordt gebruikt voor: indeling, werkplekindicatie, capaciteit, huurdersproposities.
- Let op: bij woningen wordt vaak “gebruiksoppervlakte” (GBO) gerapporteerd; bij kantoren hoor je vaak ook “verhuurbaar vloeroppervlak” (VVO). Deze liggen in lijn met NEN 2580, maar kennen nuances in wat wel of niet wordt meegerekend.
Veelgemaakte misverstanden
- NVO is hetzelfde als woonoppervlakte: niet altijd. Voor woningen geldt GBO, met aparte regels voor bijvoorbeeld schuine daken en minimale stahoogte.
- Balkons, loggia’s en buitenruimtes: worden niet tot NVO gerekend. Voor BVO tellen externe buitenruimtes eveneens niet mee; alleen wat binnen de buitenschil ligt, behoort tot BVO.
- Installatieruimtes: wel BVO, vaak geen NVO voor de huurder.
- Meting vanaf tekening vs. meting op locatie: kleine afwijkingen zijn normaal door detaillering, afwerking of tolerantie op de bouwplaats.
Wanneer gebruik je welke maat?
- Ontwikkelaar/architect: BVO in de vroege fase voor massa, kosten en regelgeving; later NVO/GBO/VVO voor indeling en programma van eisen.
- Verhuurder/makelaar: NVO/VVO of GBO voor commerciële documenten en prijs per m².
- Huurder/eindgebruiker: NVO (of VVO) om te bepalen hoeveel werkplekken, vergaderruimtes en opslag er passen.
- Gemeente/vergunningen: vaak BVO voor toetsing en kengetallen.
Efficiëntiefactor: de verhouding tussen BVO en NVO
De efficiëntiefactor laat zien welk deel van de bruto meters daadwerkelijk bruikbaar is. Je berekent ‘m grofweg als NVO/BVO. Indicatieve bandbreedtes:
- Kantoren: 0,75–0,85 (afhankelijk van kern, schachten, atria en verkeersruimte)
- Woningen: 0,80–0,90 (geveldikten en wanddikte drukken de verhouding)
- Winkel/bedrijfshallen: sterk variabel door logistieke en installatietechnische keuzes
Een lage verhouding hoeft niet slecht te zijn: een representatieve entree, extra trappenhuizen of royale verkeersruimten kunnen bewust gekozen kwaliteit zijn. Voor exploitatie en huurprijs is het wél belangrijk om dit vooraf te begrijpen.
Zo reken je globaal van BVO naar NVO
Een snelle schatting helpt bij een eerste haalbaarheid. Voor nauwkeurigheid blijft een NEN 2580-meting de standaard, maar een vuistregel werkt zo:
- Start met de totale BVO per verdieping.
- Trek de buitenwanddikte af (langs de gevelomtrek).
- Trek vervolgens binnenwanden, kolommen, schachten, trappen en liftschachten af.
- Laat installatieruimtes en grote technische schachten buiten beschouwing voor NVO.
- Resultaat: benaderende NVO. Vergelijk met de efficiëntiefactoren hierboven om te zien of je in de pas loopt.
Deze aanpak geeft richting in de ontwerpfase. Voor contracten, financiering of verkoopdocumentatie is een gecertificeerde meting onmisbaar.
Veel waarde met een goede meetstaat
Een meetstaat volgens NEN 2580 zorgt voor heldere afspraken. Het voorkomt discussies over m²-prijzen en helpt om appels met appels te vergelijken. Investeer daarom vroeg in een scherpe meting, zeker bij renovatie, transformatie of aankoop. Wil je dit uitbesteden, dan kun je terecht bij gespecialiseerde partijen zoals Prosperosmetingen.nl.
Praktische tips voor opdrachtgevers en huurders
- Vraag altijd welke norm en definitie is gebruikt (NEN 2580, en of het om BVO, NVO, VVO of GBO gaat).
- Check of tekeningen en meetrapporten dezelfde stand van het ontwerp of de bouw weerspiegelen.
- Bekijk de plattegronden op kolomposities, schachten en kernindeling; die bepalen de efficiëntie.
- Stel bij woningen vragen over hoogtebeperkingen op zolder en onder schuine daken, omdat dat direct invloed heeft op de gebruiksmeters.
- Spreek in contracten altijd de maatvoering en meetstaat af die bindend is.